Britt: “Ik stuur het team aan dat alle projecten rond advies en begeleiding opneemt binnen de stad. Daar vallen verschillende deelacties onder zoals die voor kwetsbare doelgroepen wat ook BE REEL!-actie is, of de renovatiebegeleiding aan gezinswoningen. Het grootste deel van m’n tijd gaat naar de acties rond de renovatie van appartementen, omdat 70% van de Antwerpenaren in een appartementsgebouw woont. Daarom besteden wij daar binnen BE REEL! zo veel aandacht aan, waarbij ik onze aanpak dan probeer uit te werken en te verbeteren.”

Britt: “Het Ecohuis is de naam voor de locatie waar onze volledige publieksgebonden dienst Klimaat en Leefmilieu zich bevindt. Dat betekent dat je als burger in het Ecohuis terechtkan voor zowel advies rond klimaatadaptatie zoals vergroenen en ontharden, als advies over klimaatmitigatie zoals energiebesparing en duurzame renovatie. Hoe zijn wij nu gestructureerd? Als ik me beperk tot het luik energie, bieden we verschillende diensten aan: we hebben enerzijds een loket- en adviesfunctie waarbij mensen bij ons terechtkunnen met vragen over vragen over duurzaam verbouwen, energie besparen, factuuradvies en controle van offertes. Daarnaast hebben we ook een tweedelijnsdienstverlening waarbij we mensen ondersteunen die niet zelfredzaam zijn om een project tot een goed eind te brengen. Gratis renovatiebegeleiding voor particulieren is bijvoorbeeld zo’n dienst. Daarbij begeleiden we de burger van a tot z bij z’n renovatieproject. Dat gaat van een analyse van het pand en het aanvragen van offertes tot controle van de werken en het aanvragen van de premies.

Ook interessant om te vermelden is onze werking rond doelgroepen. We hebben een 10-tal energiescanners die fysiek bij de mensen thuis langskomen en samen bekijken hoe de eigenaar zijn factuur omlaag kan krijgen met eenvoudige ingrepen zoals het plaatsen van ledlampen of radiatorfolie. Die energiescanners detecteren ook meteen of er grote problemen zijn in het gebouw, of er potentieel is om te renoveren. Zo stromen die door in onze dienstverlening richting een energiezuinig renovatieproject. Het Ecohuis bestaat uit 3 grote pijlers rond klimaatmitigatie: kwetsbare doelgroep, advies- en renovatiebegeleiding en het kredietenteam dat onder andere de renteloze MijnVerbouwlening behandelt.“

De Stad Antwerpen is binnen BE REEL! met verschillende projecten bezig. Ik licht er graag eentje uit: de renovatie van grote appartementsgebouwen.

Britt: “In 2018 hebben wij een aanpak op maat gelanceerd voor grote appartementen met meer dan 20 wooneenheden die ouder zijn dan 20 jaar. Daarvoor hebben wij het Masterplan benovatie in het leven geroepen. Dat is een duurzaam meerjarenplan opgemaakt door een extern studiebureau in samenwerking met een renovatiecoach van de stad Antwerpen. Het bestaat in eerste instantie uit de conditiestaat van het gebouw, maar gaat veel ruimer dan wat we voor gezinswoningen doen. We bekijken niet alleen het energiezuinige, maar ook zaken als woonkwaliteit, toegankelijkheid; veiligheid en bouwtechnische problemen. Een doorlichting van het hele gebouw dus. Hieruit wordt een 20-jarenplan opgemaakt gebaseerd op total cost of ownership. Waarin niet alleen de Investeringen worden opgenomen, maar ook de onderhouds- en energiekosten en de vastgoedwaarde. Zodat je van elke investering kan zien wat de impact is op de totale maandlast.

We maken eigenlijk 2 plannen op: 1 standaard meerjarenonderhoudsplan waarin alleen werken worden opgenomen worden die nodig zijn om wettelijk in orde te zijn en die ervoor zorgen dat het gebouw niet instort. En daarnaast laten we een duurzaam scenario opmaken om sneller de sprong te maken naar een label A richting 2050 om te anticiperen op onderhouds- en energiekosten.

Hoe gaan we dan precies te werk? Als renovatiecoach lichten we het volledige project toe op de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars (VME) om in een traject te stappen met ons. Indien ze akkoord zijn tekenen ze een engagementsverklaring. Daarna ondersteunen we de VME bij de opmaak van een marktconform bestek voor een masterplanstudie. Let wel: dit is geen openbare aanbesteding. Dit bestek wordt in de markt gezet door de syndicus en betaald door de VME. Indien dan is voldaan aan de nodige kwaliteitseisen kan 50% van die kost terugvloeien naar de VME dankzij een premie van de stad. Tijdens die voorfase doen we als renovatiecoach ook een eigenaarsbevraging. We bundelen alle beschikbare informatie van de stadsdiensten en na uitvoering van de studie bekijken we welke duurzame investeringspakketten we kunnen samenstellen om te laten goedkeuren op de algemene vergadering.

Een belangrijk onderdeel daarvan is de financiële coaching. We maken telkens financieringsmodellen op maat van elk gebouw en zijn mede-eigenaars. Want dat is best wel een probleem dat we ondervonden: de meeste werken gebeuren op niveau van de gemeenschappelijke delen zoals de gebouwschil en de stookplaats, maar de premies zitten op het individuele niveau. Aangezien Iedereen een andere achtergrond heeft en dus voor andere premies in aanmerking komt, wordt het al snel een heel kluwen om alles op elkaar af te stemmen. Tot slot moet je ook beseffen dat het hier om miljoenenprojecten gaat.

In het algemeen is het ook een drempel dat er niet veel marktspelers (architecten, ingenieurs én aannemers) zich op deze doelgroep richten. Net omdat het zo complex is en een erg lange doorlooptijd heeft. De energiecrisis helpt hier natuurlijk niet bij, want doordat de bouwkosten en -materialen in prijs zijn gestegen, moeten de ramingen van door de crisis worden bijgesteld. Dat is jammer, want eigenlijk had dat project aan de prijzen voor de crisis al af kunnen zijn. Te meer omdat de Vlaamse Regering de afbetalingsperiode van Mijnverbouwlening opgetrokken heeft van 10 naar 25 jaar. Het was mooi geweest als we die maatregel konden gebruiken als hefboom om ook de achtergevel te renoveren.”

Britt: “ We zijn in 2018 beginnen werven door in de 2 districten met de meeste appartementsgebouwen infosessies te houden voor de syndici en mede-eigenaars. Daaruit kwamen enkele pilootprojecten. Sindsdien hebben we een netwerk opgebouwd met syndici en andere stakeholders, waardoor er een automatische toestroom is. Momenteel hoeven we niet meer actief te werven omdat er meer dan voldoende werk is voor de beschikbare renovatiecoaches. Langs de kant van de eigenaars en syndici horen we alleen positieve berichten over onze aanpak.”

Welke technische aandachtspunten komen er bij de renovatie van appartementen kijken? 

Britt: “Je hebt een groot referentiepunt bij de socialewoningbouw die gelijkaardige bouwtechnische thema’s heeft, alleen heb je daar geen 100 mede-eigenaars die moeten meebeslissen. Vaak zijn het steeds dezelfde problemen die terugkomen: betonrot, asbest, leidingkokers die volledig versleten zijn, een gemeenschappelijke stookinstallatie die op uitvallen staat, totaal geen isolatie …”

Britt: “Over de bouwkosten die momenteel worden gebruikt om het beleid te maken op Vlaams niveau. Die zijn naar mijn aanvoelen niet correct. Als er per appartement een Inschatting wordt gemaakt van wat het kost om naar label A te gaan, worden er geen realistische cijfers gebruikt. Weet je hoeveel de hoogste premie voor de laagste inkomenscategorie bedraagt, zoals we ze hebben doorgerekend voor dit pilootproject? 9000 euro! Je kan wel zeggen dat enkel de isolatiekost meetelt, maar mensen moeten het toch betalen. Een gevel renoveren betekent dat je hem er eerst moet afhalen, dan isoleren en afwerken. Herinner je dat ik daarnet zei dat de bewoners van ons eerste pilootproject voor drie gevels als snel €40.000 moeten ophoesten. In realiteit kom je dus lang niet aan een ‘mijn verbouwpremie’ van 50%.

Britt:” We zitten op een kantelpunt, vind ik. We kunnen echt wel spreken van succesvolle pilootprojecten. Er is veel vraag naar. Als we voldoende gebouwen hebben die investeringen willen doen, kunnen we marktpartijen activeren om zelf aan de slag te gaan met die aanpak. Dus ik zie de toekomst rooskleurig in.