Aandacht voor langetermijndoelstellingen appartementsgebouwen
Omdat gebouwen verantwoordelijk zijn voor gemiddeld 60 % van de energieverbruik in de EU is het belangrijk dat alle woningen tegen 2050 klimaat- en energieneutraal worden gemaakt. Het jaarlijkse gemiddelde actuele energieverbruik in residentiële gebouwen ligt nu op 348 kWh/m2 en is 70% hoger dan het EU-gemiddelde. In 2022 telden we 4,6 miljoen gebouwen met 5,6 miljoen wooneenheden in België (bron: Stabel). De cijfers bevestigen dat het gebouwenbestand in België verouderd is, met 15 % dat nog voor 1900 dateert, 38 % van voor 1945, met het oudste gebouwenbestand in Wallonië (48 % voor 1945) en in Brussel (66 % voor 1945) waarvan de meeste niet geïsoleerd zijn. In Vlaanderen bevinden zich echter de meest recente gebouwen met een aangroei van 14 %, dat in Wallonië echter 10 % is en Brussel zelfs maar 3%.
De appartementsgebouwen zijn 19 % van het bestand, maar het gaat toch om zo’n 233.052 gebouwen, met zo'n 1 585 057 wooneenheden. Het aantal woningen in Wallonië telde 1 695 472 eenheden ofwel 17 % (2022, Stabel) met 276 853 woningen in appartementsgebouwen. In Vlaanderen bevinden er zich 930 044 appartementen in 142 733 appartementsgebouwen. Ongeveer 72 % van het gebouwenbestand wordt gebruikt door de eigenaar-bewoner.
De sector van appartementsgebouwen is echter veel complexer voor de sensibilisering en aanpak voor renovatie dan voor de individuele woningen. Dit komt omdat individuele eigenaars collectief beslissingen moeten nemen in een mede-eigendom. Elke kavel van een mede-eigenaar bestaat trouwens uit een privégedeelte en een gemeenschappelijk gedeelte.
Verplichtingen en normering
Wat betreft de verplichtingen en normering is in alle gewesten het bezit van een EPB-attest verplicht bij verkoop en verhuur van een woning, zo ook in appartementsgebouwen. In Vlaanderen is een EPB-attest sinds 2022 verplicht voor de gemeenschappelijke delen. In Wallonië is dan weer een ‘deelrapport’ verplicht voor appartementsgebouwen die beschikken over een gemeenschappelijke installatie. Voor een appartement met een individuele installatie is een deelrapport dus niet nodig. In Brussel wordt dergelijke verplichting voorzien via een verplicht EPB-woningcertificaat voor elke woning vanaf 2025 en wordt een renovatieplan voor de gemeenschappelijke delen vanaf 2027 gevraagd .
De wettelijke verplichting tot renoveren is in 2023 in Vlaanderen ingevoerd voor residentiële gebouwen, dus ook voor appartementen. Alle appartementen die vanaf 2023 zijn aangekocht met label E of F, moeten verplicht gerenoveerd worden naar label D of beter, binnen de 5 jaar na aankoop. Die renovatie is een wettelijke verplichting voor elk appartement dat vanaf 2023 wordt aangekocht, ook als de andere appartementen niet van eigenaar veranderen. Voor de renovatie kunnen evenwel werken nodig zijn aan delen van het gebouw die eigendom zijn van de gemeenschap, zoals de schildelen of collectieve verwarming.
De wettelijk verplichte werken kunnen beslist worden met een gewone meerderheid (50 % + 1). Het weigeren van deze werken is voor de andere eigenaars geen goede zaak omdat op termijn ook hun appartement verkocht wordt en onder de renovatieverplichting valt. Het blokkeren van de nodige energetische renovatiewerken aan de gemeenschappelijke delen doet dus de toekomstige waarde van alle appartementen in het gebouw verminderen.
Wat wettelijke verplichtingen tot renoveren aangaat stelt dat vanaf 1 januari 2023 zullen nieuwe eigenaars van energieverslindende woongebouwen (dit zijn gebouwen met een EPC-label E of F) verplicht worden om hun pand op ingrijpende wijze te renoveren. Binnen de vijf jaar na de notariële overdracht in volle eigendom moeten de eigenaars de nodige inspanningen hebben geleverd om het gebouw minimaal te doen beantwoorden aan de voorwaarden verbonden aan een EPC-label D, wat uiteraard ook een grote (financiële) inspanning zal vergen.
In Wallonië zal volgens het in maart 2023 goedgekeurde Plan Air Climat Energie (PACE) de renovatieverplichtingen van nieuw verhuurde woningen stelselmatig verstrengd worden. Zulke woningen moeten in 2025 minimaal een F-label, in 2028 een E-label en in 2031 een D-label bezitten. (label E ligt tussen 340 en 425 kWh/m2en label F ligt tussen 425 en 510 kWh/m2). Voor huurpanden zal de verplichting ingaan bij wijziging van huurder, maar dan pas vanaf 2027 (minimaal een F-label). Bij een wijziging van eigenaarschap van een woning heeft de nieuwe eigenaar 5 jaar de tijd om het minimale energieprestatieniveau te behalen: label D vanaf 2026 (255>340 kWh/m2), label C vanaf 2031 (170>255 kWh/m2).
In Brussel is de renovatieverplichting (zoals in het “versterkt” klimaatplan LKEP wordt vermeld) geconnecteerd met het opstellen van een EPB-certificaat tegen 2015, die 5 prioritaire werken zal vermelden op basis van een persoonlijk stappenplan. Zo zullen woningen met EBP-certificaten F en G, de zogenaamde energiezeven, tegen 2033 verplicht gerenoveerd moeten worden. Het doel is om jaarlijks minder dan 100 kilowattuur per vierkante meter (Certificaat C) te bekomen voor 2050. Nu is dat gemiddeld nog 220 kWh per vierkante meter per jaar.
Een deel van de financiering van werken kunnen komen van financiële stimulansen vanuit de overheid. Zo worden er In Vlaanderen 660 miljoen euro overheidsmiddelen voorzien voor private woningrenovaties (2022-2023). Deze middelen zijn stimulansen met een nieuwe “Mijn Verbouwpremie”, verhoogde renovatiepremies, een EPC-labelpremie en een verhoogde sloop- en heropbouwpremie.
Renovatiemasterplan
De Vlaamse overheid helpt nu bij het opstellen van een renovatiemasterplan. Zo'n plan helpt bij het proces van voorbereiding voor een renovatie met alle partijen en biedt ondersteuning aan de eigenaars en de syndici die hierover een beperkte kennis hebben. Voor appartementsgebouwen vanaf 15 wooneenheden is er tot 12.000 euro (maximaal 60 % van de kostprijs) steun voor de opmaak van een renovatiemasterplan. Bij het VEKA is een raamcontract afgesloten met een aantal studiebureaus die zo'n renovatiemasterplan zullen kunnen opmaken.
Een renovatiemasterplan bestaat uit twee grote delen: een onderhoudsplan dat over verschillende jaren loopt en gebaseerd is op de staat waarin het gebouw verkeert en een duurzaam renovatiescenario waarmee de doelstellingen van 2050 kunnen worden bereikt. Het gaat om de renovatie van de gevels en het dak en het plaatsen van een duurzaam verwarmingssysteem. Optioneel kan voor het opladen van elektrische voertuigen in appartementsgebouwen ook naar oplossingen gezocht worden. Om een renovatiemasterplan te lanceren is in de vereniging van mede-eigenaars van een appartementsgebouw een gewone meerderheid nodig. Om de werken effectief uit te voeren is een tweederdemeerderheid vereist.
Naast professionele hulp bij de opmaak van een masterplan kunnen mede-eigenaars binnenkort ook een kosteloze extra coaching krijgen in de aanloop naar de renovatie. Het gaat om het verschaffen van inzicht in het renovatieproces, het verstrekken van advies aangaande alle renovatieopties en het wegwijs maken in de financieringsmogelijkheden en het aanbod van premies. Het bedrag voor de coaching is maximaal 7.500 euro per appartementsgebouw, 700 euro voor de eerste vijf wooneenheden en 350 euro voor de bijkomende wooneenheden.
De mede-eigenaars kunnen online een offerte voor een renovatiemasterplan aanvragen. In die aanvraag moet zo veel mogelijk informatie worden gegeven over het gebouw, zoals de situering en de ligging van het gebouw, het aantal wooneenheden en stedenbouwkundige specificaties. Na ontvangst van de aanvraag organiseert het VEKA binnen de drie weken een minicompetitie onder de deelnemende studiebureaus en bezorgt het daarna het meest voordelige voorstel aan de mede-eigenaars. Daarna wordt een contract ondertekend tussen het studiebureau en de mede-eigenaars en begint de opmaak van het renovatiemasterplan. Dat plan wordt maximaal zes maanden later opgeleverd.
Het studiebureau vraagt de premie van maximaal 12.000 euro inclusief btw aan bij het VEKA en rekent de VME alleen het saldo aan. Tussen nu en eind 2025 zullen ongeveer 200 renovatiemasterplannen worden ondersteund, en op langere termijn wordt een globaler actieplan voor de renovatie appartementsgebouwen opgezet. Voor meer informatie over het renovatiemasterplan
Voor een presentatie over het renovatiemasterplan
Voor meer informatie over het renovatiemasterplan