In gesprek met Joy Verstichele

  • 2 maart 2021

Om iedereen mee te krijgen in het verhaal van energetisch renoveren, moet je hun specifieke problematiek kennen. Zo ook van de huursector. Wat moet er gebeuren om deze steeds groeiende sector aan het renoveren te krijgen? En wat is de huidige situatie? BE-REEL! had een gesprek met Joy Verstichele, coördinator van het Vlaams Huurdersplatform.

joyJoy Verstichele is socioloog van opleiding en heeft ook politieke communicatiewetenschappen gestudeerd. Hij begon als coördinator bij het sociaal verhuurkantoor in Waregem waarbij hij een eerste keer in contact kwam met verhuurders, kandidaat-huurders en overheden. Hij zag al snel dat de druk op de woonmarkt zeer groot was en dat de wachtlijsten bleven aanzwellen. Daarom wilde hij huurders helpen op een grotere schaal door structurele oplossingen voor te stellen op gewestelijk niveau om het hoofd te bieden aan de blijvende wooncrisis. 

Wat houdt uw functie precies in?

“Ik ben dus de coördinator van het Vlaams Huurdersplatform, een vzw met een door de Vlaamse Overheid erkende drievoudige taakstelling. Ten eerste ondersteunen wij de werking van de vijf huurdersbonden (= organisaties die individueel juridisch huuradvies geven), ten tweede ondersteunen we VIVAS, het Vlaamse netwerk van sociale huurders. Dat is een groep geëngageerde sociale huurders van over heel Vlaanderen die samen een verschil proberen te maken door vanuit hun ervaringskennis aanbevelingen te doen op een hoger beleidsniveau. Ten derde doen we de belangenbehartiging van huurders met focus op de meest kwetsbaren. Dat gaat dan van meewerken aan onderzoeken, beleidssignalering en deelname aan overleg tot het geven van lezingen.”

Werken jullie met projecten? 

“ Niet op de gangbare manier. We willen niet op een eiland zitten en vinden samenwerken erg belangrijk. We werken vooral rond specifieke thema’s en zoeken daarrond de aangewezen partners. Een voorbeeld van zo een thema is bewonersparticipatie: we vinden het normaal dat een school een ouderraad en leerlingenraad heeft die meedenkt over de werking van de school, maar bij sociaal huren is daar geen kader voor, terwijl de vraag ernaar wel groot is.”
 

VLAAMS HUURDERSPLATFORM

Wat het Vlaamse Huurdersplatform doet heeft u al grotendeels hierboven beantwoord, maar kunt u wat meer de werking toelichten?  

“ We zijn een behoorlijk kleine vzw die juridisch en beleidsmatig is geïnspireerd en steeds probeert om signalen uit het terrein op te vangen en door te vertalen naar beleid. Er werken 5 mensen bij ons. Samen organiseren we ons zo dat we onze opdrachten optimaal kunnen uitvoeren. We zijn een klein team waarbij de takenpakketten duidelijk zijn afgebakend, maar omdat er zoveel raakvlakken zijn is een goede afstemming essentieel. 

Een kleine helft van de huurpanden voldoet niet aan de minimale kwaliteitseisen

Formeel hebben we een tiental organisatie die lid zijn van het Vlaams Huurdersplatform, maar in de praktijk werken we met veel meer organisaties intensief samen. Zo verzekeren we ons ervan dat we echt kunnen doorvertalen wat er op het terrein leeft. Doordat we ook een gewaardeerde stem in de huurthematiek zijn, vinden we elkaar wel makkelijk.”
 

Wat is de huidige situatie op de huurmarkt qua energetisch renoveren en hoe staan jullie daar tegenover? 

“ Op de private markt is de woningkwaliteit erg ondermaats. Een kleine helft van de panden voldoet niet aan de minimale kwaliteitseisen. We slagen er blijkbaar niet in om een voldoende kwaliteitsvol patrimonium te bekomen. Als je al een cijfermatige verbetering kan waarnemen, is dat vaak te danken aan nieuwbouw. Het gaat trouwens om minimale eisen, dus niet de allernieuwste snufjes. Als we het over de energiecomponent hebben, moeten we er trouwens voor opletten dat we het debat niet te snel vernauwen tot energiekwaliteit, maar dat je een alomvattende woningkwaliteit kunt garanderen.

Dit neemt niet weg dat het energetische een aparte uitdaging is. Want laat me duidelijk zijn, renoveren is een gigantische prioriteit voor ons. Als je ziet hoe sommige huurders moeten leven, dan is dat een verschrikking. Denk maar aan de schrijnende Pano-reportage van onlangs. Het is voor onze huurders een bekommernis van dag in dag uit, zeker in tijden van lockdown. Dus ja, woningkwaliteit is voor onze huurders, en bijgevolg ook voor ons, een bijzonder grote bezorgdheid.”
 

In welke mate stimuleren jullie huurders om aan energetisch renoveren te denken? 

“Hou voor ogen dat de impact van een huurder op de keuze voor energetische renovatie bijzonder beperkt is. Hij mag geen wijzigingen aanbrengen aan het gehuurde goed. Het zou trouwens onlogisch zijn dat een huurder zulke kost draagt aangezien het niet zijn woning is. Je zit met een grote split incentive. Investeringen van verhuurders komen in eerste instantie ten goede aan huurders. Al mogen we ook niet vergeten dat deze investeringen ook extra waarde voor het pand genereren. Voor huurders is kwaliteitsvol wonen dan wel een basisrecht, voor veel verhuurders is het vooral een investering. 
 

Het is daarom erg jammer dat de overheid geen renovatiepremies aan verhuurders geeft. Het is perfect verdedigbaar om hen renovatiepremies te geven, indien er enkele voorwaarden ter bescherming van de huurder aan gekoppeld worden zoals een gegarandeerd huurcontract op lange termijn aan redelijke prijzen en een woning die energetisch in orde is. Met eventueel een extra tegemoetkoming naarmate de woning beter energetisch presteert. Het is onbegrijpelijk dat dit vandaag niet gebeurt, als je weet dat de nood bij de huurders zo hoog is. Doordat vraag en aanbod zo scheef zitten, raakt elke woning wel verhuurd, zelfs met ondermaatse woningkwaliteit. Dan is het logisch dat verhuurders niet de nood voelen om te renoveren en kwaliteitsarme woningen aan een vrij hoge prijs kunnen verhuren.”

OPINIEVRAGEN

Stel: u mag als beleidsmaker 1 beleidsmaatregel wijzigen/opstellen om uw doelstellingen te helpen bereiken. Welke kiest u en waarom kiest u die? (U mag zelf het beleidsniveau kiezen)

“Dat is eigenlijk eenvoudig te beantwoorden: de uitbreiding van een kwalitatief sociaal huuraanbod staat met stip op 1. Dat recept heeft zijn waarde al bewezen. We kunnen er in principe ook sneller mee inspelen op vernieuwende uitdagingen zoals de energietransitie. Op een sociale huurmarkt heb je meer in handen om hierop in te spelen. Je komt in een situatie waarbij je mensen een kwaliteitsvolle betaalbare woning zou moeten kunnen aanbieden en waarbij je als overheid met beleid vernieuwende uitdagingen aangaat. Belangrijk is dat we voor ogen moeten houden dat centen in sociale huur vooral een investering zijn en amper een kost. Als je investeert in grond en woningen voor de sociale huurmarkt, krijg je daar als overheid een duidelijke return van. Het is niet zo dat dat geld verloren is en ondertussen kunnen we voor meer mensen hun grondrecht op wonen garanderen.”

Over welke hypothese/ thema rond energetisch renoveren zou wel eens een studie of concrete actie zien willen verschijnen en waarom? 

“Er is zeker al heel wat kennis beschikbaar. Een onderwerp waar nog wat ruimte is voor verder onderzoek is de link tussen effectieve investeringen en het hierdoor veroorzaakte gedrag. Zeker omdat dit vaak terugkomt in discussies rond terugverdienmodellen. Er wordt dan verwacht dat door investeringen ook het gedrag van bewoners zich zal aanpassen. De link tussen die twee is echter niet zo eenduidig. Het is gevaarlijk om met simulaties aan de slag te gaan die dit onvoldoende capteren. Zeker als dat terugverdienidee een hoofdargument is geworden in het debat.”

Wat werkt volgens u het beste om de verhuurder aan het renoveren te krijgen? En wat werkt er niet? 

“Er gebeurt momenteel niets op beleidsniveau om verhuurders mee te krijgen in de noodzakelijke renovatiebeweging. Je hebt enkel de minimale verplichte normen die gecontroleerd kunnen worden. Dit gebeurt dan vaak na een klacht van een huurder. Veel huurders dienen geen klacht in, als ze hun huisvesting hierdoor mogelijk verliezen en er geen alternatief is. Dus dat sanctionerende beleid heeft in de praktijk een pervers neveneffect voor de huurder. Waarom niet werken met een systeem zoals de autokeuring, waarbij naar analogie de verhuurder moet kunnen bewijzen dat hij een woning te huur stelt die van bij het begin van een verhuur in orde is?  

Er gebeurt momenteel niets op beleidsniveau om verhuurders mee te krijgen.

Dat neemt niet weg dat we ook effectief sporen moeten aanbieden aan verhuurders om over te gaan tot renovatie. Een goed mechanisme is bijvoorbeeld wat Het Pandschap doet. Zij renoveren een huurwoning, verhuren die door aan een sociaalverhuurkantoor, waardoor er een woonoplossing komt voor iemand met een woonnood. Met de huurinkomsten wordt dan stelselmatig de renovatiekost afbetaald en komt het pand nadien terug in beheer bij de eigenaar. Dit soort van mechanismen mogen best wat kenbaarheid en schaalgrootte krijgen, zodat er iets beweegt op de huurmarkt.”

In 2018 schreef u het boek “de onzichtbare wooncrisis”, waarin u de realiteit achter de cijfers belicht en enkele schrijnende verhalen brengt. Waarom koos u voor die aanpak? 

“De combinatie van gezichten en inzichten geeft de situatie het meest helder weer. Het is moeilijk om een cijferdiscussie te voeren, zonder te weten wie of wat er achter die cijfers zit. Daartegenover worden individuele problemen vaak als anekdotisch omschreven, waardoor een structurele oplossing niet aan de orde zou zijn. Door cijfer en gezicht samen te brengen probeer ik weer te geven wat de impact is van slecht wonen op een gezin of alleenstaande. Tegelijkertijd toont dit ook dat dit probleem een individueel huishouden overstijgt. Het is dus met andere woorden een structureel probleem en dat vraagt structurele oplossingen. Die oplossingen zullen vanwege hun omvang niet zomaar uit lucht komen vallen. Ik heb willen aantonen dat die situatie is kunnen ontstaan doordat de sociale huurmarkt klein werd gehouden en de private huurmarkt slechts minimaal sturing werd gegeven. De overheid dient hier echt initiatief te nemen en het geweer van schouder te veranderen. Als het dit niet doet zal de crisis blijven bestaan of zelfs nog verergeren.”


Tot slot een vraag over de toekomst van huren in België: merkt u enkele gunstige of verontrustende tendensen? Zo ja, welke?

“We zien momenteel geen kentering om het aandeel sociale huurwoningen te laten stijgen. Ook voor de private huurmarkt zien we weinig initiatief. We kunnen ons enkel vastklampen aan een zin uit het regeerakkoord dat er een nieuw groeipad voor sociale huurwoningen wordt vastgelegd dat rekening houdt met de effectieve woonnood. Die doelgroep wordt berekend op een kwart miljoen huishoudens. Hopelijk wordt dat alsnog een voorbode van een verhoogde ambitie.”


Dank u voor dit gesprek!

Meer informatie over het Vlaams Huurdersplatform vindt u op hun website.